Инвестируем в недвижимость

 Все большее количество российских граждан интересуется инвестированием в зарубежную недвижимость. На фоне кризиса этот вопрос так же остается актуальным.

Какую недвижимость сегодня можно купить на 150 000 евро?  Вот для примера два варианта:

– Однушка в Москве площадью 40 кв. м в монолитно-кирпичном доме в районе третьего транспортного кольца или двухкомнатная квартира на 5 м просторнее, в панельном доме. Если вы согласны жить где-нибудь на выселках в спальном районе, то за те же деньги можно найти и трехкомнатную квартиру (65 кв. м). Естественно, это будет не кирпич или монолит, а старая советская панель.

– Квартира с двумя спальнями и садом в центре города в Италии или  апартаменты на море в элитном комплексе в Анталии. Бунгало площадью 144 кв. м в Испании, прямо рядом с морем, в новом жилом комплексе со всей инфраструктурой (бассейны, spa и т.п.). Или квартиру с двумя спальнями в итальянской Калабрии в 5 минутах ходьбы от исторического центра города и 600 м от моря. К квартире на первом этаже прилагается свой садик, если выше – солярий на крыше.

Если Испания и Италия вас не привлекают, то можно подобрать и другие варианты, например, в Турции или Черногории. В Турции 150 тыс. евро будет достаточно, чтобы приобрести дом в коттеджном поселке на Эгейском море, домик в пригороде Кемера (5 минут пешком до моря), апартаменты на море в элитном комплексе в Анталии. В Черногории на эту сумму можно купить дом площадью 70 кв. м, с двумя спальнями, в 50 м от моря и с прекрасным видом на залив и горы.

Вот еще небольшой пример по стоимости разных объектов недвижимости в разных странах (см. таблицу на стр.  9).

Кто сегодня покупает зарубежную недвижимость?

Эксперты компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management» составили свой рейтинг зарубежного жилья среди клиентов. По их расчетам, приобретающих «домик у моря» можно разделить на три группы. В первую входят молодые люди (до 35 лет), которые преимущественно покупают студии или небольшие квартиры с одной спальней по цене от 25 до 70 тыс. евро. Эта категория граждан в основном предпочитает приобретать недвижимость в Болгарии, Египте, Чехии и Черногории.

Во второй группе оказались, как правило, семейные люди в возрасте 35–45 лет. Среди них популярностью пользуются квартиры с одной или двумя спальнями стоимостью от 70–80 до 250 тыс. евро в Черногории, Болгарии, Испании, Германии, Италии, Турции.

В третью группу входят уже состоявшиеся люди (более 45 лет), которые совершают покупки в ценовом диапазоне 250 тыс. евро – несколько миллионов евро. География покупок в этой категории практически не ограничивается каким-то конкретным регионом или континентом.

Что покупали россияне в 2009 году?

По данным компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management», в целом рейтинг популярности зарубежного жилья среди россиян возглавляет недвижимость Болгарии. В третьем квартале на эту страну пришлось 25% запросов клиентов. При этом почти все они трансформировались в реальные сделки. На втором месте по количеству запросов оказалась Турция, третью позицию поделили Испания и Украина. Далее расположились Германия, Франция, Австрия, Кипр, ОАЭ, Израиль.

Аналитики агентства недвижимости DOKI считают, что наибольшим спросом в этом году пользовалось жилье Испании, Украины (Крым). В пятерку также вошли Кипр и Турция. Шестую позицию в рейтинге заняла Италия, седьмую – Чехия, восьмую – Германия, девятую поделили Хорватия и Черногория, на 10-м месте расположился Египет, на 11-м – Франция. Аутсайдерами рейтинга оказались США, ОАЭ, Великобритания и Финляндия.
Международное агентство недвижимости Gordon Rock, в свою очередь, сообщало, что россияне стали в 2009 году лидерами среди иностранных покупателей жилья в Черногории и Израиле. Эксперты считают, что россияне покупают жилье за границей как для семейного отдыха или инвестиций, так и для постоянного проживания.
Для сравнения напомним, что по итогам 2008 года рейтинг стран, лидирующих по объему инвестиций в недвижимость различного класса, вложенных жителями России, возглавляла Испания. Далее по мере убывания количества сделок шли Черногория, Франция, Германия и Чехия.

Где сегодня стоит присматривать объекты, а где не стоит?

Более всего влияние мирового финансового кризиса затронуло финансовые структуры и девелоперов. Лихорадило рынки недвижимости практически во всех странах мира. Не произошло этого только там, где обваливаться, собственно, было нечему – и еще в Швейцарии, где последние пять веков подряд царит сплошная благодать, да в очень маленьких, но очень богатых странах, таких как Монако, Бахрейн, Лихтенштейн, Бруней и прочих княжествах и султанатах. Всем остальным пришлось несладко…
 
Я просмотрела рекомендации специалистов этого рынка (выбор был субъективный).
Конечно, не стоит забывать, что все рейтинги и тенденции рынка, которые готовят те или иные риелторские компании, следует соотносить с предложениями этих фирм и их излюбленными направлениями, которые они продвигают на российский рынок. Многие компании упорно выводят на первое место в продажах так называемого «курортного жилья» Болгарию, хотя ни по количеству заключенных сделок, ни по совокупности вложений эта страна никак не может входить даже в десятку лидеров.
Итак, посмотрите на советы специалистов.
 

Куда инвестировать не стоит

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость
Intermark-Savills.

«Рынки, опасные для инвестирования, были всегда — и во время кризиса, и до него. Дубайский рынок был высокорисковым и без всякого кризиса. Рынки Панамы и Дубая опасны не в силу последствий кризиса, а сами по себе, как классические примеры спекулятивных рынков, построенные на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости).

Опасность некоторых других рынков кроется в проблеме виртуального роста цен — когда недвижимость растет на бумаге, но не растет фактически. Сегодня к странам, пораженным болезнью виртуального роста цен на недвижимость,  можно отнести Таиланд, Вьетнам, Тунис, Египет, а также побережья Болгарии и Испании.
Рынком, опасным для инвестирования из-за последствий кризиса, по-прежнему остается рынок недвижимости США».

Руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.

«К рынкам с высокой степенью риска сегодня относится большинство развивающихся рынков недвижимости. Цены там продолжат падать вплоть до полного восстановления экономик этих стран».

Президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.

«Опасными для вложений в недвижимость считает Хорватию, Черногорию, Мексику, Вьетнам, Таиланд и Бали. Говоря о рынках Хорватии и Черногории, в качестве аргументов можно привести недружественную государственную политику по отношению к иностранным инвесторам, из-за которой во много раз снизились зарубежные инвестиции, а также снижение активности в туристическом бизнесе, на который приходится до 20% ВВП этих стран.

Мексика с ее раздутыми историями про эпидемию свиного гриппа, нарковойной и удаленностью от России, падением на 80% туристического потока из США попадает в список неблагополучных стран.
Очень высокий уровень инфляции во Вьетнаме, достигающий 25%, при росте экономики на прогнозируемые 4% снижает интерес к данному региону как инвестиционному. Да и лететь россиянам далековато. В список, таким образом, попадают Таиланд и Бали».

Куда инвестировать стоит

Президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт

«Интерес для россиян должны представлять те же страны, которые вошли в сферу инвестиционных интересов таких крупных фондов и банков, как, например, Morgan Stanley, объявившие, что в Европе их интересуют только Англия, Италия, Германия и Франция, а все Восточная Европа забыта лет на пять».

Руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.

«Сегодня инвесторам лучше сфокусироваться на зрелых рынках — Великобритания, Франция (Лазурный Берег), Италия, Австрия, Швейцария. Если рассматривать азиатские рынки, то особняком стоят крупные финансовые центры — Гонконг, Шанхай, Сингапур, где восстановление будет происходить быстрее, чем на других рынках.
По данным Knight Frank Global Price Index, цены на недвижимость в Сингапуре упали за год на 27,7%. Однако динамика изменения цен по кварталам показывает, что вектор уже меняется на положительный».

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость
Intermark-Savills.

«С точки зрения инвестиций российских покупателей интересуют рынки стран, меньше всего пострадавших от кризиса (Западная Европа, в частности Франция, Кипр и др.). Всегда популярен также и рынок Лондона, где в этом году из-за падения курса фунта и снижения цен на недвижимость (на 16,6% по сравнению с пиком 2007 г.) появились очень интересные – с финансовой точки зрения –  возможности по приобретению недвижимости».
 
Мировой рынок недвижимости все больше распадается на отдельные сегменты, развивающиеся по своим сценариям.

На рынках недвижимости Западной Европы, которые не были так сильно вовлечены в спекулятивные игры, в последние месяцы наблюдается восстановление. Банки увеличивают объемы ипотеки, облегчают процесс получения кредитов и снижают размеры первоначального взноса. Во Франции за третий квартал 2009 года цены выросли на 6% в годовом исчислении. В Англии официальная статистика уже четвертый месяц подряд фиксирует рост цен на недвижимость и одновременно рост продаж. Хорошо чувствуют себя Австрия и Швейцария, где в банковской системе не использовалась секьюритизация, поэтому рост рынка здесь и не прекращался.
Страны, сильно перегревшие свои рынки недвижимости в докризисные годы, продолжают дешеветь. Дубай подешевел за третий квартал на 10%. Очень слабый рынок в Испании. Сильно дешевеет Болгария: только по официальной статистике за год падение цен составило 27%.

В Америке позитивные данные с рынка недвижимости власти считают «зелеными ростками» восстановления экономики. Однако это преждевременные заявления: последствия бума subprime-ипотеки придется разгребать еще как минимум несколько лет.
 
Информация выше, надеюсь, поможет вам сориентироваться в выборе страны. Но обязательно изучите все предложения и возможные расходы самостоятельно или обратитесь к экспертам данного рынка.

Р.S.
Если вы решили инвестировать в зарубежную недвижимость не для дальнейшей продажи или проживания, а для сдачи ее в аренду (получения пассивного дохода), не забудьте узнать стоимость ее содержания (в разных странах цены разные):

– ежегодный налог на недвижимость (ставка налога для физических и юридических лиц, есть ли налог на роскошь);
– коммунальные расходы (электричество, вода, телефон, интернет);
– дополнительные расходы по обслуживанию (плата за пользование бассейном, другими инфраструктурными объектами, охрана и т.п.);
– стоимость услуг компании, которая будет заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Желаю хороших приобретений!

 
Вера Дедова,
независимый финансовый советник, генеральный директор Салона
финансовых решений «К 13»,
info@club-13.ru,
www.club-13.ru
При подготовке материала использовались источники:
Л. Виноградова, «Ведомости», 30.11.09 «Почему недвижимость в Дубай всегда была опасной для инвестиций»;

РБК daily, 03.12.09 «Жилье за границей: стоимость покупки и содержания»;

МИЭЛЬ DPM, 15.12.09 «Зарубежная недвижимость: ценовое дно в странах и цифрах»;
Metrinfo.ru, 11.12.09 «Однушка в Москве или дом у моря в Испании?»;

А. Аксенов, «Взгляд», 14.12.09
«Домик у моря» перестал быть мечтой».